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Urteile zur Mieterhöhung und Miethöhegesetz

Urteil des BGH vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 zur Mieterhöhung wegen Verzug mit den Erhöhungsbeträgen
Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

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Urteil des BGH vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03 zur Mieterhöhung wegen unzureichender Vermieterangaben zur öffentlichen Modernisierungsförderung
Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist.

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Urteil des BGH vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 zum Mieterhöhungsgesetz wegen zeitlicher Bindung des Vermieters bei Mieterhöhungen nach Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel
Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. Hinsichtlich der bisher noch nicht geklärten Frage einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung öffentlicher Fördermittel auf eine Mieterhöhung neigt der Senat dazu, den Anrechnungszeitraum mit zwölf Jahren zu bemessen.

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Urteil des BGH vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03 zur Mieterhöhung wegen Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Spanne
Ein formell wirksames Mietererhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mieterspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

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Beschluss des BGH vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01 zur Mieterhöhung wegen energiesparende Baumaßnahmen
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. v. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG (seit 01.09.2001: § 559b Abs. 1 S. 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.

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Urteil des OLG Düsseldorf vom 18.03.1999 – 10 U 113/98 zur Mieterhöhung wegen Verwirkung bei Indexmiete
Hat es der Vermieter über einen Zeitraum von fast vier Jahren unterlassen, eine indexbedingte Mietzinserhöhung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, kann dieser unter Umständen dem nunmehrigen entsprechenden Zahlungsbegehren den Einwand der Verwirkung entgegenhalten.

Urteil des LG Gießen vom 02.09.1999 – 1 S 592/97 zum Miethöhegesetz wegen Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungsverlangen
Nach § 9 MHG steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangt. Dieses Sonerkündigungsrecht kann der Mieter auch geltend machen, wenn der Vermieter dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit höherer Mietzinsvereinbarung anträgt.

Urteil des LG Frankfurt/Main vom 02.05.2000 – 2/11 S 409/99 zum Miethöhegesetz wegen Umlage rückwirkend festgesetzter Grundsteuern
Rückwirkend festgesetzte Grundsteuern kann der Vermieter nur im Rahmen des § 4 Abs. 3 S. 2 MHG als Betriebskosten geltend machen. Nach § 4 Abs. 3 S. 2 MHG ist der Zeitraum für die rückwirkende Umlage von Betriebskosten auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres begrenzt. Auch wenn die verzögerte Abrechnung von Grundsteuern durch den Vermieter ihre Ursache in einer entsprechenden Abrechnungspraxis der Gemeinde hat, so rechtfertigt dies keine Auslegung des § 4 Abs. 3 S. 2 MGH über den Zeitraum von 2 Jahren hinaus.

Beschluss des OLG Frankfurt/Main vom 10.05.2000 – 20 RE-Miet 2/97 zum Miethöhegesetz wegen Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter
Nach § 4 Abs. 2 MHG ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Eine Umlage der in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der II. BVO aufgeführten Betriebskosten kann mit folgender Klausel in einem Mietvertrag erfolgen: „Neben der Miete werden Betriebskosten, insbesondere diejenigen i. S. des § 27 der II. BVO umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungenmit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage „Betriebskostenaufstellung“ enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist“.


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