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Urteile zur Gewerbemiete

Urteil des BGH vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01 zur Geschäftsraummiete wegen Flächenabweichung von mehr als 10 %
Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar. Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gem. § 542 BGB a. F. herangezogen werden.

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Urteil des OLG Düsseldorf vom 26.09.2002 – 10 U 170/01 zur Geschäftsraummiete wegen unklare Betriebsvereinbarung
§ 2 HeizkostenVO ist auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Eine Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, die lediglich bestimmt: „Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von ... DM zzgl. MWSt., exkl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt“, stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar.

Beschluss des OLG Köln vom 28.04.2005 – 1 W 10/05 zur Gewerberaummiete wegen Kennzeichnung der Vertretung bei Vertragsabschluss für eine KG
Unterzeichnen bei einem langfristigen Miet- oder Pachtvertrag die Vertreter einer KG die Vertragsurkunde ohne weiteren Zusatz oder mit dem Zusatz „ppa.“, wird hieraus das Vertretungsverhältnis hinreichend deutlich. Eines weiteren erläuternden Zusatzes bedarf es zur Wahrung der Schriftform nicht, da Unklarheiten wie bei dem Abschluss durch eine GbR nicht auftreten können.

Beschluss des BGH vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 zu Gewerberaummiete wegen Nebenkostenabrechnung nach Eigentumswechsel
Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Anrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter.

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Urteil des OLG Köln vom 26.04.2003 – 1 U 67/03 zur Gewerberaummiete wegen Verhängung einer Stromsperre durch den Vermieter
Der Vermieter von Gewerberaum ist nicht einem Versorgungsunternehmen gleichzustellen, wenn er als Nebenpflicht die Belieferung des Mieters mit Elektrizität übernommen hat. Er greift widerrechtlich in den Besitz des Mieters ein, wenn er den Strom absperrt. Nur unter engen Voraussetzungen steht ihm nach Treu und Glauben das Recht zu, weitere Schädigungen durch die Stromentnahme eines nicht zahlenden Mieters zu unterbinden.

Beschluss des BGH vom 18.07.2003 – IXa ZB 116/03 zur Gewerberaummiete wegen Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter
Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden.

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Urteil des LG Bielefeld vom 16.04.2003 – 3 O 411/01 zur Gewerberaummiete wegen zulässige sommerliche Raumhöchsttemperatur
Die Grenzen für ein noch innerhalb akzeptabler Werte liegenden Raumklima können nicht für alle Gewerberäume schematisch festgelegt werden, da sie von der Art und dme Umfang der Nutzung abhängig sind. Allerdings stellen die Vorschriften des Arbeitsschutzes, die der Mieter gegenüber seinen Mitarbeitern einzuhalten hat, eine entscheidende Grenze dar. § 6 ArbStättV i. V. m. den Arbeitsstättenrichtlinien stellt eine solche Arbeitsschutzvorschrift dar. Demzufolge hat ein Vermieter von Büroflächen dafür zu sorgen, dass in den Räumen bei einer Außentemperatur von bis zu 32 Grad Celsius die Innentemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigt und bei höheren Temperaturen die Innentemperatur mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegt.

Urteil des OLG Celle vom 08.08.2002 – 2 U 11/02 zum Gewerberaummietvertrag wegen unwirksamem Gewährleistungsausschluss
Ein Gewährleistungsausschluss im Mietvertrag ist unwirksam, wenn sich aus der Prozeßführung des Vermieters in einem Rechtsstreit gegen den Bauunternehmer ergibt, dass die Vermieter die geltend gemachten Mängel des Mietobjektes schon bei Abschluss des Mietvertrages kannten. Eine analoge Anwendung des § 539 BGB a. F. auf nachträglich festgestellte Mängel der Mietsache scheidet aus, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss arglistig Mängel an der Mietsache verschwiegen hat.

Urteil des BGH vom 08.05.2002 – XII ZR 232/00 zur Gewerberaummiete zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nach altem Recht
Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes (§ 580a Abs. 2, 4 BGB n. F) die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1a BGB a. F.

Urteil des BGH vom 30.05.2001 – XII ZR 273/98 zur Gewerberaummiete wegen unterschiedlicher Kündigungsfristen in Formularverträgen
Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen „Sonder“kündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen.

Urteil des OLG Köln vom 31.08.2000 – 12 U 173/96 zur Gewerberaummiete wegen Aufrechnung mit Kostenerstattungsansprüchen im Räumungsprozess
Erklärt der Mieter gewerblicher Räume im Räumungsprozess mit Kostenerstattungsansprüchen nach Abschluss der 1. Instanz dieses Rechtsstreits die Aufrechnung gegen Mietrückstände, so kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses auch dann nicht gemäß § 554 BGB auf Zahlungsverzug stützen, wenn der Mieter die im erstinstanzlichen Urteil angeordnete Sicherheitsleistung nicht erbracht hat. Eine solche Aufrechnung mit Kostenerstattungsansprüchen ist auch zulässig, wenn in dem die Kostengrundentscheidung enthaltenden Urteil ausgesprochen ist, dass die Zwangsvollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung erfolgen darf, und die Sicherheit nicht geleistet ist, weil der Kostenerstattungsanspruch als ein auflösend bedingter Anspruch anzusehen ist und Aufrechnung mit solchen Forderungen ohne weiteres zulässig ist.

Beschluss des OLG Schleswig vom 27.10.1999 – 4 W 13/99 zum Gewerberaummietvertrag wegen Umfang des Ersatzanspruches des Vermieters bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Der Ersatzanspruch des Vermieters umfasst grundsätzlich sämtliche Schäden, die ihm infolge der Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters entstehen, insbesondere also den ihm entgehenden Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich kündigen konnte. Jedoch muss sich der Vermieter gem. § 254 BGB darum bemühen, den Schaden gering zu halten, in der Regel also durch eine anderweitige Vermietung zu einem angemessenen, erforderlichenfalls auch zu einem geringeren Mietzins. Der Vermieter muss, da es sich bei der anderweitigen Weitervermietung um Umstände in seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitwirken und dementsprechend im Einzelnen darlegen, was er zur Weitervermietung unternommen hat.

Urteil des BGH vom 19.11.2003 – XII ZR 68/00 zur Gewerberaummiete wegen Schadenersatz und Verschlechterung der Mietsache
Ersatzansprüche des Vermieters/Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache gegen den vollmachtlosen Vertreter des Mieters/Pächters (§ 179 Abs. 1 BGB) verjähren in der kurzen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB a. F./§ 548 Abs. 1 BGB n. F. Die „Rückgabe“ der Miet-/Pachtsache i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB a. F./§ 548 Abs. 1 BGB n. F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mieters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus.

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Beschluss des BGH vom 25.11.1998 – XII ZR 12/97 zum Gewerberaummietvertrag wegen Schadensersatzansprüche bei objektiver Unmöglichkeit eines Umbaus der Mietsache
Verpflichtet sich in einem Mietvertrag der Vermieter, die Mietsache in einem Zustand zur Verfügung zu stellen (hier: Umbau als Arztpraxis), der nicht herstellbar ist (hier: aus denkmalschutzrechtlichen Gründen), und kommt es deshalb nicht zur Überlassung der Mietsache, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 325 BGB in Betracht. Der Schuldner hat die Unmöglichkeit der Leistung nicht nur zu vertreten, wenn er das zur Unmöglichkeit führende Ereignis schuldhaft herbeigeführt hat, sondern auch dann, wenn er sich uneingeschränkt zur Leistung verpflichtet hat, obwohl er das Leistungshindernis bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bei Vertragsschluss hätte erkennen oder voraussehen können.

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 24.09.1998 – 10 W 93/98 zum Gewerberaummietvertrag wegen Gebrauchs- und Betriebspflicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine Gebrauchs- und Betriebspflicht auch formularmäßig, wirksam vereinbart werden. Die Klausel „während der gesamten Mietzeit (sind die Mieträume) ihrer Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen“, ist dahingehend auszulegen (§§ 133, 157 BGB), dass dem Mieter im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses hinreichend Zeit und Gelegenheit eingeräumt werden soll, die damit verbundenen Abwicklungsmaßnahmen durchzuführen.


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