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Urteile zum Mietvertrag allgemein und Mietvertrag

Urteil des BGH vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03 zur Wohnraummiete wegen Schriftformerfordernis
Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F.

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Urteil des BGH vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 zur Veräußerung des Grundstücks wegen einheitlichem Mietvertrag über Wohnung und Garage
Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.

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Beschluss des BVerfG vom 17.03.2005 – 1 BvR 42/03 zum Mietvertrag wegen Anspruch ausländischer Mieter auf Anbringung einer Satellitenschüssel
Auch einem ausländischen Mieter kann regelmäßig zugemutet werden, die im Haus vorhandene Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zu Programmen in seiner Heimatsprache besteht. Die Informationsfreiheit des Art. 5 Abs. 2 GG gewährleistet die Zugänglichkeit zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze, hingegen nicht die Kostenlosigkeit des Informationszugangs. Die für den Bezug der vom Kabeltreiber zusätzlich angebotenen Programmpakete mit ausländischen Programmen aufzubringen Kosten sind bei der mietrechtlichen Prüfung eines Rechts auf Anbringung einer Parabolantenne in der Abwägung zwischen den Vermieter- und Mieterinteressen zu berücksichtigen. Es ist auch in Anerkennung der Ausstrahlungswirkung des objektiv-rechtlichen Gehalts der Informationsfreiheit auf Privatrechtsverhältnisse nicht zu beanstanden, wenn die Abwägung zu Lasten des Mieters ausfällt, sofern Zusatzkosten nicht so hoch sind, dass sie nutzungswillige Interessenten typischerweise davon abhalten, das Programmpaket zu beziehen (hier verneint bei einem Programmpaket mit zusätzlich 6 Programmen in der Sprache des Mieters zu monatlich 5,95 EUR).

Urteil des BGH vom 14.07.2004 – XII ZR 68/02 zum Mietvertrag wegen Schriftform bei Nachtragsvereinbarungen
Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere – mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz – ihrerseits unterzeichnet hat. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RGZ 105, 60,62). Ob der Vertrag schon zuvor durch mündliche Einigung zustande gekommen war, durch die Gegenzeichnung zustande kommt oder es hierzu erst noch des Zugangs der Gegenzeichnung bedarf, ist für die Frage der Schriftform ohne Belang.

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Urteil des BGH vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 zum Mietvertrag wegen Renovierungsklausel
Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

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Urteil des BGH vom 02.07.2003 – XII ZR 74/01 zum Mietvertrag wegen mündliche Abrede zum Zwecke der Steuerhinterziehung
Verträge, mit denen eine Steuerhinterziehung verbunden ist, sind grundsätzlich nur dann nach §§ 134, 138 BGB nichtig, wenn der Hauptzweck des Vertrages gerade die Steuerhinterziehung ist (vgl. BGHZ 136, 125, 126; BGH NJW-RR 2001, 380). Wird in einem schriftlichen Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde, um damit eine Steuerhinterziehung zu ermöglichen, so kann der Mietvertrag gem. § 139 BGB nur dann aufrechterhalten bleiben, wenn feststeht, dass er auch ohne die – nichtigen – steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zum selben Mietzins, abgeschlossen worden wäre (wie BGH MDR 1968, 834).

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Urteil des BGH vom 31.01.2003 – V ZR 333/01 zum Mietvertrag wegen nicht abgewohnter Teil eines Baukostenzuschusses
Ist der „nicht abgewohnte“ Teil eines zur Errichtung eines Wohngebäudes zur Verfügung gestellten Betrags dem Zahlenden beim Auszug zu erstatten, kommt zwischen ihm und den Zahlungsempfänger ein Mietvertrag zustande; die Höhe des Mietzinses kann durch das Gericht in ergänzender Vertragsauslegung oder analog §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB bestimmt werden (im Anschluss an BGH NJW 1997, 2671).

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Urteil des BGH vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 zum Mietvertrag wegen Vertretung einer Erbengemeinschaft
Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.

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Beschluss des BGH vom 24.10.2001 – VIII AZR 1/01 zum Mietvertrag wegen Ausschluss von Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter durch AGB
Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel „Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit“ ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Urteil des BGH vom 05.06.2002 – XIII ZR 220/99 zum Mietvertrag wegen Ersatz fiktiver Instandsetzungskosten bei wirtschaftlicher Sinnlosigkeit
Bei Fehlen einer ausdrücklichen Abrede zwischen den Parteien kann die ergänzende Auslegung des Mietvertrages ergeben, dass der Mieter anstelle der Verpflichtung, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich in Geld zu zahlen hat, wenn dieser das Mietobjekt umbaut und dadurch die Instandsetzungsmaßnahmen zerstört würden.

Urteil des BGH vom 29.04.2002 – II ZR 330/00 zum Mietvertrag wegen automatische Verlängerung bei Ausbleiben eines Widerspruchs
Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag geschlossen.

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Urteil des OLG Düsseldorf vom 09.03.2000 – 10 U 34/99 zum Mietvertrag wegen Tilgungsreihenfolge bei verspäteter Mietzahlung
Schuldet der Mieter die Miete ab November und zahlt er eine Monatsmiete im Februar des nächsten Jahres ohne Tilgungsbestimmung, dann wird dadurch die November-Miete getilgt, auch wenn die Parteien irrig angenommen hatten, die Februar-Miete sei beglichen worden.

Urteil des LG Konstanz vom 12.06.1998 – 6 S 9/98 L zum Mietvertrag wegen Hinweispflicht des Vermieters eines Kfz-Anhängers auf Windanfälligkeit
Der Vermieter eines Kfz-Anhängers ist verpflichtet, einen nicht sachkundigen Mieter auf eine besondere Windanfälligkeit des vermieteten Anhängers hinzuweisen und entsprechende Verhaltensmaßregeln zu erteilen.

Urteil des LG Wuppertal vom 16.09.1997 – 16 S 54/97 zum Mietvertrag wegen Verpflichtung des Mieters zur Pflege des Gartens
In einem Mietvertrag verpflichteten sich die Mieter u. a., den mitvermieteten Garten gärtnerisch zu unterhalten. Dieser Formulierung kann nicht entnommen werden, dass der Mieter eine Pflege des Gartens schuldet, die nur von einem Fachmann oder nur mit fachmännischem Wissen durchgeführt werden kann. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wegen mangelhafter gärtnerischer Pflege hielt das LG Wuppertal nicht für begründet, obwohl im Mietvertrag eine ins Einzelne gehende Beschreibung der vorzunehmenden Gartenarbeiten vorgenommen worden war. Es genügt nach Auffassung des LG Wuppertal, dass der Garten keinen ungepflegten Eindruck mache, die gärtnerische Pflege müsse nicht höchsten Ansprüchen genügen.

Urteil des OLG Naumburg vom 12.08.1999 – 2 U (Hs) 34/98 zum Mietvertrag wegen Instandhaltungsklausel bei Vorschäden
Eine formularmäßige Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach der Mieter Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung auf seine Kosten auszuführen hat, kann wegen Verstoßes gegen §§ 9, 24 AGBG unwirksam sein, ist aber jedenfalls dahin einschränkend auszulegen, dass der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird. Die gegenüber der einschränkenden Auslegung vorrangige Rechtsfrage, ob die Klausel nicht schon wegen AGBG-Widrigkeit unwirksam ist, hat der Senat offen gelassen.

Urteil des BGH vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 zum Mietvertrag wegen Berufung auf Schriftformmangel
Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 556 a. F. BGB) abgeschlossen worden (hier wegen Unterzeichnung ohne Vertreterzusatz), so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist.

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Beschluss des OLG Braunschweig vom 15.09.1999 – 1 Re-Miet 2/99 zum Mietvertrag wegen Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes
Auf das Recht zum Widerruf einer Willenserklärung, die unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 HAusTWG zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum, geführt hat, ist die Vorschrift des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG nicht analog anzuwenden. Jedoch kann das Widerrufsrecht verwirkt sein, wenn nach Vertragsschluss ein Jahr verstrichen ist und bisherige Vertragslaufzeit dem Widerrufsberechtigten die von ihm eingegangenen Verpflichtungen hinreichend deutlich vor Augen geführt hat.


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